Wady części wspólnych. Jak wspólnota dochodzi roszczeń od dewelopera i co zmieni nowelizacja

Wady części wspólnych to jeden z najczęstszych sporów między wspólnotą a deweloperem. Problem prawny jest prosty do opisania i trudny w praktyce: umowy sprzedaży zawierali właściciele lokali, więc to im, a nie wspólnocie, przysługują uprawnienia z rękojmi. Wspólnota, która chce działać, musi najpierw te roszczenia od właścicieli przejąć.

Prowadzę takie sprawy po stronie wspólnot, a wcześniej przez lata pracowałem po stronie dewelopera. Poniżej opisuję, jak wygląda to w praktyce i na co uważać.

Stan obecny: roszczenia mają właściciele, nie wspólnota

Rękojmia za wady nieruchomości obejmuje wady stwierdzone przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu (art. 568 § 1 k.c.). Każdy właściciel odebrał lokal w innym dniu, więc terminy biegną dla każdego osobno.

Żeby wspólnota mogła wystąpić przeciwko deweloperowi we własnym imieniu, właściciele przenoszą na nią swoje roszczenia z rękojmi w drodze cesji. Podstawą jest uchwała właścicieli. Im więcej cesji, tym silniejsza pozycja wspólnoty, bo obejmuje większą część roszczeń.

Przykład liczbowy. Koszt usunięcia wad części wspólnych oszacowano na 400 000 zł. Cesje podpisali właściciele, których łączne udziały w nieruchomości wspólnej wynoszą 65%. W uproszczeniu wspólnota może dochodzić od dewelopera ok. 260 000 zł (400 000 zł × 65%). Pozostała część roszczeń zostaje przy właścicielach, którzy cesji nie podpisali. Dlatego liczba zebranych cesji przekłada się wprost na kwotę, o którą wspólnota może walczyć.

Krok po kroku: jak przygotowuję wspólnotę do sporu

1. Rzetelna ocena techniczna. Na początku wchodzi osoba z uprawnieniami budowlanymi, która ocenia wady realnie, bez „pompowania” sprawy. Sporządza też kosztorys napraw, który pozwala oszacować wartość roszczeń. Bez tego nie wiadomo, o jaką stawkę toczy się gra.
2. Próg opłacalności. Na podstawie kosztorysu określamy, ile cesji musi zebrać wspólnota, żeby pozew był ekonomicznie uzasadniony. Koszty sporu, w tym opinii biegłych, muszą mieć sens w zestawieniu z możliwą do uzyskania kwotą.
3. Uchwała i wzór cesji. Przygotowuję projekt uchwały oraz wzór umowy cesji dopasowany do konkretnej wspólnoty: zakresu wad, struktury właścicieli, sposobu rozliczenia kosztów.
4. Zbieranie cesji. Po podjęciu uchwały wspólnota zbiera cesje od właścicieli.
5. Analiza opłacalności. W zależności od liczby zebranych cesji oceniamy, czy uruchomienie sprawy ma sens i w jakim zakresie.
6. Rozmowy z deweloperem. Równolegle podejmujemy próby pozasądowego rozwiązania sprawy. Dobrze udokumentowane roszczenie to najlepszy argument w negocjacjach.
7. Pozew jako ostateczność. Do sądu idziemy, gdy rozmowy nie przynoszą rezultatu.

Oględziny i odkrywki z udziałem wszystkich stron

Czynności eksperckie – oględziny, badania, odkrywki – warto zaplanować tak, żeby mogli w nich uczestniczyć wszyscy uczestnicy procesu budowlanego: deweloper, generalny wykonawca, a w razie potrzeby także podwykonawcy. Warto rozważyć zawiadomienie również projektanta oraz kierownika budowy lub robót – często najlepiej wiedzą, jak dany element był projektowany i wykonywany. Wystarczy z wyprzedzeniem zawiadomić ich o terminie listem lub e-mailem i zachować potwierdzenie.

To się opłaca z kilku powodów. Ustalenia poczynione w obecności wszystkich trudniej później podważyć. Strony widzą ten sam stan faktyczny, co sprzyja obiektywnej ocenie. A wspólne spojrzenie na odkrytą wadę często otwiera drogę do rozmów o naprawie, zanim spór się zaogni. Odkrywki bywają przy tym jednorazowe – po ich zakryciu nie da się ich powtórzyć.

Zabezpieczenie dowodu: gdy nie można czekać na proces

Sprawa sądowa i powołanie biegłego potrafią trwać długo. Tymczasem wspólnota często nie może czekać z remontem: przeciekający garaż czy zawilgocona ściana wymagają naprawy, a naprawa zniszczy ślady wady. Wspólnota staje wtedy przed wyborem: remontować i stracić dowody albo zwlekać i pogłębiać szkody.

Rozwiązaniem bywa wniosek o zabezpieczenie dowodu (art. 310 k.p.c.), który można złożyć jeszcze przed wniesieniem pozwu. Sąd może np. dopuścić dowód z opinii biegłego lub oględzin, żeby utrwalić stan rzeczy, zanim zostanie zmieniony. Po przeprowadzeniu takiego dowodu wspólnota może przystąpić do bieżących napraw bez obawy, że pozbawi się dowodów w przyszłym sporze.

Najtrudniejszy etap: zbieranie cesji

Teoria jest prosta, praktyka już nie. Część lokali jest wynajmowana, a właściciele mieszkają gdzie indziej i trudno do nich dotrzeć. Część się waha. Niektórzy właściciele sami organizują się, żeby pomóc w zbieraniu podpisów, ale i tak jest to proces długotrwały.

To realne ryzyko: zbyt długie zbieranie cesji może samo w sobie stać się przeszkodą do złożenia pozwu, bo terminy rękojmi biegną dalej. Dlatego nie zostawiamy czynności na ostatnią chwilę i od początku planujemy harmonogram z zapasem.

Wspólnoty rozważają czasem uchwały, które mają zmobilizować niezdecydowanych, np. przez sposób rozłożenia kosztów sporu. Takie rozwiązania wymagają ostrożności, bo każda uchwała może zostać zaskarżona przez właściciela, który uzna, że narusza jego interesy.

Przykład z praktyki

Wspólnota zgłosiła wady posadzki w hali garażu podziemnego oraz uszkodzenia izolacji przeciwwilgociowych. Po ocenie technicznej i oszacowaniu kosztów napraw wspólnota zebrała cesje i przedstawiła deweloperowi udokumentowane roszczenie. Sprawa zakończyła się ugodą z deweloperem, bez długiego procesu.

Co zmieni nowelizacja ustawy o własności lokali

Rząd pracuje nad projektem nowelizacji ustawy o własności lokali (numer w wykazie prac legislacyjnych: UD312). Z punktu widzenia sporów o wady najważniejsza zmiana to przyznanie wspólnocie własnego prawa do dochodzenia roszczeń z rękojmi za wady nieruchomości wspólnej, bez konieczności zbierania cesji. Według projektu nowe zasady miałyby obejmować także umowy zawarte przed wejściem przepisów w życie, a właściciele zachowaliby swoje indywidualne uprawnienia.

Projekt przewiduje też m.in. ustawową definicję wspólnoty, zaliczenie elementów konstrukcyjnych balkonów, loggii i tarasów do nieruchomości wspólnej oraz zmiany w zasadach zarządu.

Stan na październik 2026 r.: to wciąż projekt. Nie został przyjęty przez Radę Ministrów, a więc nie trafił jeszcze do Sejmu. Ostateczny kształt przepisów i termin ich wejścia w życie nie są znane.

Co z tego wynika dziś? Nie warto czekać na nowelizację, jeśli terminy rękojmi biegną. Dziś obowiązuje model cesji i to on decyduje o tym, czy roszczenia zostaną zachowane.

Perspektywa dewelopera: dlaczego współpraca się opłaca

Spór ze wspólnotą nie musi być grą o sumie zerowej. Dla dewelopera porozumienie jest często po prostu tańsze:

• Naprawa własnymi zasobami. Deweloper dysponuje ludźmi, sprzętem i sprawdzonymi wykonawcami. Usunięcie wady własnymi siłami zwykle kosztuje mniej niż zapłata według rynkowego kosztorysu sporządzonego na potrzeby procesu.
• Uniknięcie kosztów procesu. Opinie biegłych, koszty zastępstwa, odsetki za czas trwania sporu – w długiej sprawie potrafią przewyższyć sam koszt naprawy.
• Kontrola nad zakresem i sposobem naprawy. W ugodzie strony same ustalają technologię i harmonogram, zamiast zdawać się na rozstrzygnięcie sądu.
• Rozliczenia z wykonawcami. Szybkie ustalenie przyczyny wady ułatwia dochodzenie roszczeń od generalnego wykonawcy lub podwykonawców, póki dokumentacja i ludzie są „pod ręką”.
• Reputacja. Na rynku, na którym kupujący sprawdzają opinie o deweloperze przed zakupem, sposób rozwiązywania problemów z oddanymi inwestycjami ma wymierną wartość.

Jeśli nowelizacja wejdzie w życie w zapowiadanym kształcie, wspólnota nie będzie musiała zbierać cesji od wszystkich właścicieli, żeby dochodzić pełnych roszczeń. Dla deweloperów oznacza to większe ryzyko sporów o części wspólne, także w odniesieniu do inwestycji już oddanych. Tym ważniejsze stają się rzetelne odbiory, kompletna dokumentacja przekazywana wspólnocie i szybka reakcja na zgłoszenia wad.

Wspólnota ma problem z wadami?

Zacznij od rzetelnej oceny technicznej i sprawdzenia, kiedy właściciele odbierali lokale. Jeśli chcesz, przeanalizuję sytuację wspólnoty, oszacujemy opłacalność sporu i zaplanujemy działania tak, żeby nie stracić terminów.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej w konkretnej sprawie. Stan prawny: październik 2026 r. Opis nowelizacji dotyczy projektu, którego treść może się zmienić.