Przejęcie wspólnoty od dewelopera
Pierwsze miesiące decydują o tym, czy wspólnota zdąży uporządkować dokumentację, umowy i rozliczenia. Pomagam przejść ten etap w uporządkowany sposób:
- Przejęcie dokumentacji budynku i ustalenie, czego brakuje.
- Wybór zarządu i zarządcy, przygotowanie uchwał na pierwsze zebranie.
- Przegląd umów zawartych przez dewelopera (media, ochrona, serwis) i decyzja, które utrzymać.
- Inwentaryzacja wad części wspólnych — o tym, jak przygotować spór o wady, piszę niżej.
- Rozliczenie zaliczek i opłat z okresu zarządu dewelopera.
Bieżąca obsługa
- Uchwały i głosowania — projekty uchwał, zebrania i głosowanie w trybie indywidualnego zbierania głosów.
- Procesy o uchylenie uchwał — obrona wspólnoty przed sądem.
- Umowy — z zarządcą, administratorem i wykonawcami remontów.
Wady budowlane i rękojmia — przygotowanie wspólnoty do sporu
Spór o wady części wspólnych wygrywa się dokumentacją i dobrze przygotowaną ekspertyzą, a nie samym pismem do dewelopera. Prowadzę wspólnotę przez cały ten proces:
- Inwentaryzacja wad. Zebranie zgłoszeń od właścicieli i zarządcy, zdjęcia, opis i lokalizacja usterek.
- Kompletowanie dokumentacji. Protokoły odbioru, dokumentacja projektowa i powykonawcza, korespondencja z deweloperem, dotychczasowe zgłoszenia i odpowiedzi.
- Ekspertyza. Współpraca z ekspertami z budownictwa, którzy ustalają przyczyny wad, sposób i koszt naprawy. Bez tego trudno o mocny argument w negocjacjach czy w sądzie.
- Uchwała i umocowanie. Przygotowanie uchwały wspólnoty o dochodzeniu roszczeń, a gdy trzeba — także przelewu roszczeń właścicieli lokali na wspólnotę.
- Zgłoszenie i negocjacje. Formalne zgłoszenie wad z tytułu rękojmi i gwarancji w terminie, rozmowy z deweloperem lub wykonawcą, także w mediacji.
- Proces. Jeśli porozumienia nie ma — pozew, postępowanie dowodowe z udziałem biegłych i zarzuty do ich opinii.
Wykształcenie inżynierskie pomaga mi rozmawiać z ekspertami ich językiem.
Windykacja zaległości
Zaległości w opłatach jednego właściciela obciążają pozostałych. Prowadzę windykację w sposób uporządkowany i przewidywalny dla zarządu:
- wezwania do zapłaty i propozycje ugody lub rozłożenia długu na raty,
- postępowanie sądowe, zwykle w trybie nakazowym lub upominawczym,
- egzekucja komornicza, w tym z lokalu dłużnika,
- w przypadkach skrajnych — analiza możliwości żądania sprzedaży lokalu w drodze licytacji (art. 16 ustawy o własności lokali).
Model współpracy
Współpracuję zarówno z członkami zarządu wspólnoty, jak i z zarządcami nieruchomości — niezależnie od tego, czy wspólnota ma zarząd właścicielski, czy powierzony. Zarządca zna bieżące sprawy budynku, zarząd podejmuje decyzje; dobrze, gdy prawnik rozmawia z obiema stronami.
Abonament za bieżące doradztwo oraz osobna wycena procesów. Reprezentuję wyłącznie wspólnoty. Nie prowadzę spraw właścicieli przeciwko wspólnotom.
Najczęstsze pytania
Ile czasu ma właściciel na zaskarżenie uchwały wspólnoty?
Ustawa o własności lokali przewiduje sześć tygodni od podjęcia uchwały na zebraniu albo od powiadomienia o uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 ust. 1a).
Kiedy wspólnota powinna zgłosić wady części wspólnych?
Jak najszybciej po ich wykryciu. Terminy rękojmi i gwarancji biegną od wydania nieruchomości, a zwłoka utrudnia dochodzenie roszczeń.
Czy wspólnota może sama dochodzić roszczeń z tytułu wad?
Co do zasady wspólnota może dochodzić roszczeń dotyczących części wspólnych. Często potrzebna jest uchwała, a przy części roszczeń także przelew uprawnień od właścicieli lokali. Sposób dobieram do konkretnej sprawy i umów z deweloperem.
Czy do sporu o wady potrzebna jest prywatna ekspertyza?
Nie jest obowiązkowa, ale zwykle się opłaca. Pozwala ocenić szanse, wycenić naprawę i przygotować tezy dla biegłego sądowego. Współpracuję w tym celu z ekspertami z budownictwa.
Czy wspólnota może zmienić zarządcę wybranego przez dewelopera?
Tak, w drodze uchwały. Najpierw warto sprawdzić umowę z obecnym zarządcą: okres wypowiedzenia i obowiązki przy przekazaniu dokumentacji.